Está a pensar adquirir um apartamento ou já possui uma fração num condomínio em Portugal? A propriedade horizontal é um conceito jurídico essencial que regula a relação entre condóminos e define direitos e responsabilidades sobre áreas comuns e privadas.

Dominar este tema permitirá uma gestão mais eficaz do seu património e evitará muitos dos conflitos habituais em condomínios.

O que é propriedade horizontal?

A propriedade horizontal é um regime jurídico que permite a divisão de um imóvel em frações autónomas, possibilitando que diferentes pessoas sejam proprietárias de partes distintas do mesmo edifício.

Cada proprietário possui exclusivamente a sua fração (como um apartamento) e, simultaneamente, é coproprietário das partes comuns (escadas, elevadores, entrada, telhado, etc.).

O enquadramento legal encontra-se regulamentado no código civil, nos artigos 1414 º a 1438 º, e complementado pelo decreto-lei n.º 268/94. Esta legislação estabelece os direitos e deveres dos condóminos, as regras para a gestão das partes comuns e os procedimentos para a criação do título constitutivo.

Diferença entre propriedade horizontal e vertical

Na propriedade vertical, um único proprietário detém a totalidade do imóvel, incluindo o terreno e a construção. Pense numa vivenda unifamiliar, onde o proprietário tem controlo exclusivo sobre toda a propriedade.

Em contraste, a propriedade horizontal divide um edifício em frações autónomas e partes comuns. Na propriedade vertical, o proprietário toma todas as decisões independentemente, enquanto na horizontal, muitas decisões relativas às partes comuns requerem deliberação em assembleia.

Um proprietário vertical suporta todos os custos do seu imóvel, mas na propriedade horizontal, as despesas das áreas comuns são repartidas pelos condóminos conforme a sua permilagem. Além disso, a propriedade vertical oferece geralmente maior liberdade para modificações estruturais.

Como fazer propriedade horizontal

Constituir uma propriedade horizontal exige um processo meticuloso que envolve aspetos jurídicos, técnicos e administrativos. É um procedimento que requer o cumprimento de diversos requisitos legais e formalidades estabelecidas pela legislação portuguesa.

Conhecer cada etapa deste processo é fundamental para evitar problemas futuros e garantir a validade jurídica da divisão do imóvel.

Requisitos iniciais e preparação

Cada fração deve constituir uma unidade independente, ter saída própria para uma parte comum ou via pública, e possuir autonomia funcional. É essencial elaborar um projeto com plantas que definam claramente cada fração autónoma, as partes comuns e as áreas exatas de cada componente do edifício.

Processo legal e documentação

Após obter as licenças necessárias (construção, alteração de uso ou utilização atualizada), deve-se redigir o título constitutivo, documento que descreve o prédio, cada fração autónoma, o valor relativo (permilagem) e as partes comuns.

Formalização e registo

A finalização do processo ocorre através de escritura da casa, documento particular autenticado ou decisão judicial, seguida obrigatoriamente do registo na conservatória do registo predial, que confere existência jurídica oficial à propriedade horizontal.

Quanto custa fazer propriedade horizontal?

O orçamento para constituir uma propriedade horizontal varia consoante a dimensão e complexidade do imóvel. Os custos envolvem diversas entidades e serviços, desde a elaboração técnica até ao registo final. Eis os principais encargos a considerar:

• Projetos e documentação técnica: entre 1.500 € e 3.000 €, dependendo da complexidade do edifício e do número de frações.
• Taxas municipais: valores para apreciação de projetos (150 € a 500 €), licenças de utilização (100 € a 300 € por fração) e vistorias técnicas (200 € a 400 €).
• Honorários jurídicos: serviços de advogado para assessoria legal e redação do título constitutivo (800 € a 2.000 €) e possível apoio de solicitador (500 € a 1.000 €).
• Custos notariais e de registo: emolumentos para escritura pública (300 € a 500 €), registo inicial do título constitutivo (aproximadamente 250 €), mais 125 € a 175 € por cada fração.
• Impostos: principalmente o Imposto do Selo, correspondente a 0,8% sobre o valor patrimonial do imóvel.

Para um edifício com 4 frações, o custo total pode variar entre 5.000 € e 10.000 €, podendo ultrapassar este valor em casos mais complexos ou com necessidades específicas de adaptação.

Como calcular permilagem em propriedade horizontal

A permilagem representa a proporção que cada fração detém no valor total do edifício, determinando a participação nas despesas comuns. O cálculo considera principalmente a área da fração, mas também sua localização no edifício, finalidade (habitacional, comercial ou serviços) e orientação solar e exposição.

O método mais comum é o proporcional simples, onde a permilagem resulta da divisão da área individual pela área total, multiplicada por 1000. Por exemplo, se um edifício tem área total de 1000 m² e uma fração mede 120 m², a permilagem seria 120 milésimos.

Título constitutivo e gestão do condomínio

O título constitutivo deve incluir a descrição completa do prédio e de cada fração, o valor relativo em permilagem e a identificação das partes comuns. Recomenda-se incluir também um regulamento do condomínio, regime de administração e normas sobre seguros obrigatórios.

Quanto aos direitos e deveres, os condóminos podem usar exclusivamente a sua fração, participar nas decisões coletivas, utilizar as partes comuns e ter acesso a informações sobre a gestão.

Em contrapartida, devem contribuir para as despesas comuns, respeitar o destino do edifício, evitar atividades perturbadoras e pagar atempadamente as quotas.

A propriedade horizontal exige um equilíbrio constante entre a liberdade individual e o bem comum. Uma comunicação clara entre condóminos e uma administração competente são fundamentais para garantir a harmonia e preservação do valor do imóvel.

Compreender estes conceitos permitirá uma gestão mais eficaz do património imobiliário e uma convivência mais tranquila em condomínio.